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老牛cowboy | 4th May 2018 | 千慮一得 | (28 Reads)

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賣地應訂明限呎限價

(按︰近日港府推動「覓地建屋大討論」,社會輿論眾說紛紜。其實香港地少人多需求大、土地供應之難非自今日始。八年前老牛為某大報章寫過多篇關於土地、房屋、樓市方面的評論,今特將其中一篇貼於此。列位看官若細讀便知,除了樓價數據因時間推移而有所不確外,文章觀點至今未有過時。有心為市民謀福祉的政治人物,也許可以得到一點啟示。)

香港樓市自從去年下半年起持續升溫,至今已經接近、某些地區地段甚至超過九七樓市高峰的水平。市民慨嘆樓價太高難以實現置業夢想,輿情期望政府出手穩定樓市、遏止炒風。當局以主動增加土地供應作回應,聲稱樓價上升是由於需求殷切,政府以土地供應作為調控手段,可以讓市場穩定健康發展云云。但近來的幾次土地拍賣,不論政府自行推出的或是大地產商勾出的山頂地皮、何文田地皮、九龍塘地皮,每次都以高價成交。按城市規劃師和地產代理界的說法,是「麵粉貴過麵包」,建成後必定是豪宅新貴。顯然增加賣地並無對準焦點、對症下藥,不但無助平抑樓價,反而每次賣地都成為新的指標,對樓市升溫推波助瀾。

社會各界在討論樓市升溫時,關注到豪宅熱炒、發展商涉嫌造市、投資移民下限太低、國內富人來港賣豪宅牽動整體樓價上升等等,於是有論者提議限制國內富人來港買樓,以遏止炒風。這種把樓價飊升歸咎於國內有錢人炒樓的論調,其實也是「失焦」。即使國內富豪大把錢來港買豪宅,也僅及整個市場交易量的百分之幾;而豪宅跟普羅市民自用住宅是兩個不同的範疇,不可混為一談。

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問題的焦點是,適合普通市民、中產階層自住的中價中小型單位嚴重不足。九龍市區六百四十平方呎的半新樓零四年售一百八十萬,如今叫價已經升到三百二十萬;將軍澳新都城六百二十平方呎的中型單位零八年售一百八十萬,如今叫價竟高達二百八十萬。七十年代末及八十年代初出生的新生代,大學畢業後幾年、急於成家立室,仍無能力找個合適居所,怨聲載道,甚至可能影響社會和諧穩定。政府增加土地供應,理論上是正確的,但如果真的要讓普羅市民、中產階層看到希望,就要在賣地條款中訂明︰土地作為中小型中下價住宅用途,發展商不抱建豪宅的期望,投地自然知所進退。近日中國內地兩部委聯合發出通知,要求房價過高地區增加中小套型限價住房供應量、優先確保保障型住房的土地供應。這表明中國當局已經看到問題的焦點所在,該出手時就出手。

另一方面,既然政府幾年前承諾過「無限期停建居屋」、如今不願「今日之我打倒昨日之我」,對復建居屋的呼聲遲疑不決,不妨考慮參照「居者有其屋計劃」模式,推出「中產階層住屋計劃」,簡稱「中屋」,由政府提供土地、私營發展商參與興建,建造限呎限價樓,供指定收入上限的人士購買。當然,此舉可能被政客及輿論譏為「新瓶舊酒」、「花樣翻新」或「改頭換面」,但穩定樓市、穩定社會民心、滿足市民置業的殷切期望,總比因為擔心自打嘴巴而不作為要好得多。(黃牛,一零年九月二十七日)